Có nên quy định mua bán bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch?

Chiều 19/6,  tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội tiến hành thảo luận tại tổ về dự án luật Kinh doanh b???t động sản (sửa đổi).

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm của các đại biểu Quốc hội là quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đ???t đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án b???t động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch (Điều 57 dự thảo Luật).

Cho ý kiến về nội dung này, đại biểu Hoàng Ngọc Định (Đoàn Hà Giang) cho rằng, quy định như vậy sẽ gây ra nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện, vì Dự thảo Luật không giải thích cụ thể về lý do các giao dịch b???t động sản bắt buộc phải qua sàn; cũng chưa có thông tin về những nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động của quy định này. Trong khi cơ chế kiểm soát này từng bị bãi bỏ với rất nhiều bất cập, do vậy, việc khôi phục lại cần được xem xét thận trọng và kỹ lưỡng.

Hơn nữa, vẫn chưa có lý do cụ thể để loại bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các giao dịch kinh doanh b???t động sản, trong khi đây là công cụ rất phố biến, được nhiều quốc gia phát triển trên thế giới lựa chọn và ưu tiên sử dụng.

Tại Việt Nam, nếu với mục đích bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch kinh doanh b???t động sản, so sánh về mặt tiêu chuẩn hành nghề, mức độ chịu trách nhiệm, chi phí thực hiện, công chứng có những lợi thế rõ ràng hơn hắn. Đặc biệt, chi phí công chứng thấp hơn từ 20 đến 50 lần so với chi phí giao dịch qua sàn giao dịch b???t động sản. Hệ thống thông tin công chứng hiện nay cho phép theo dõi chặt chẽ các giao dịch để bảo đảm tài sản không bị giao dịch nhiều lần.

Còn cơ chế chịu trách nhiệm của sàn giao dịch b???t động sản hiện nay cũng giống như các doanh nghiệp thông thường, đó là trách nhiệm hữu hạn. Đặc biệt, việc thành lập và giải thể sàn giao dịch dễ dàng hơn nhiều so với việc thành lập và giải thể tổ chức hành nghề công chứng. Do vậy, nếu có gian lận của sàn giao dịch b???t động sản sau đó sàn bị giải tán thì mức độ bảo đảm quyền lợi của khách hàng là khá mong manh.

Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà (Phó Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ninh) đề nghị cần cân nhắc đánh giá kỹ quy định các giao dịch b???t động sản phải thông qua sàn giao dịch, bởi dễ làm phát sinh tiêu cực, phát sinh chi phí cho khách hàng.

Đại biểu Ngô Trung Thành (Đoàn Đắk Lắk) cho rằng, cần tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch b???t động sản của doanh nghiệp và người dân. Do đó, đại biểu đề nghị tại dự thảo Luật  không nên quy định bắt buộc các giao dịch b???t động sản phải thông qua sàn giao dịch b???t động sản, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh b???t động sản thông qua sàn giao dịch.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị cần quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch b???t động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch b???t động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.

Đại biểu Lương Văn Hùng (Đoàn Quảng Ngãi) cũng nhận định quy định này chưa phù hợp, xung đột với quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự. Bởi theo Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể chứ không bắt buộc thông qua sàn giao dịch.

Ngoài ra, quy định trên còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch này mà người có lợi được xác định rõ ràng nhất chính là các sàn giao dịch.

Đại biểu cũng chỉ ra thời gian qua, hoạt động của không ít sàn giao dịch b???t động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ, quy định về điều kiện thành lập còn lỏng lẻo, thậm chí tiếp tay cho các hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật, hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư, gây thiệt hại cho người tiêu dung. Trên cơ sở đó, đề nghị cân nhắc lại quy định nêu trên theo hướng chỉ nên "khuyến khích" thông qua sàn giao dịch thay vì "bắt buộc".

Đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng (Đoàn TP.Cần Thơ), Uỷ viên Thường trực Ủy ban Kinh tế cho hay, thực tế vừa qua giao dịch qua sàn b???t động sản chưa quản lý được, xuất hiện nhiều hiện tượng "bắt tay" giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch để nâng giá, đẩy giá b???t động sản lên cao, gây sốt ảo thị trường. Mặt khác giao dịch qua sàn cũng tạo thêm khâu trung gian, phát sinh chi phí và chưa rõ tính pháp lý của các hợp đồng giao dịch qua sàn, liệu có thay thế được hợp đồng công chứng hay không.

Trong điều kiện Việt Nam hiện nay, đại biểu cho rằng không nên bắt buộc mọi giao dịch phải qua sàn mà chỉ nên khuyến khích. Nếu các sàn đi vào hoạt động bài bản, quy củ, minh bạch, dù tốn thêm chi phí, người dân cũng chấp nhận, tự nguyện tham gia./.