Gỡ điểm “nghẽn” trong đấu giá quyền sử dụng đất

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Hải Dương): Từ năm 2013 đến đầu năm 2022, UBND tỉnh Hải Dương có 19 Quyết định thu hồi đất, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý 20 khu đ???t phi nông nghiệp với tổng diện tích là 171.345,8m2, trong đó có 08 khu đ???t có tài sản trên đất vẫn do chủ sở h???u t??i sản quản lý. Thời gian qua, Sở TN & MT đã tích cực, chủ động, thực hiện nhi??u biện pháp nhằm đưa các khu đ???t đang được giao quản lý ra đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình thực hiện còn gặp nhi??u vướng mắc, bất cập. Cụ thể: Mục đích sử dụng đất khi đưa ra đấu giá ngoài sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất còn phụ thuộc nhi??u vào quy hoạch của địa phương như quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch phát triển nhà ở, ... dẫn đến nhi??u khu đ???t khi đưa ra đấu giá lại cần phải xem xét điều chỉnh lại các quy hoạch khác có liên quan mà những nội dung này thuộc chức năng, nhi??m vụ của UBND cấp huyện hoặc của Sở Xây dựng. Việc điều chỉnh mất nhi??u thời gian, nếu không có sự chỉ đạo quyết liệt hoặc sự chủ động trong phối hợp giữa các sở, ngành, UBND cấp huyện sẽ rất khó thực hiện hoặc bị vụ việc sẽ bị kéo dài, ảnh hưởng lớn đến tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất.

Thêm vào đó, khi tổ chức đấu giá phải xác định tổng mức đầu tư dự án để tính tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải có. Để tính được tổng mức đầu tư theo lý giải của nhi??u chuyên gia phải có quy hoạch chi tiết trong khi việc lập quy hoạch chi tiết thuộc trách nhi??m của sở, ngành khác và cũng còn có những quan điểm, cách hiểu khác nhau như nội dung dưới đây.

Về quy hoạch chi tiết trong đấu giá quyền sử dụng đất, hiện nay theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp thì ngay ở bước chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất đã phải có thông tin về “quy hoạch xây dựng chi tiết”. Quy định này chưa phù hợp với mọi trường hợp, thậm chí còn mâu thuẫn, chồng chéo với các quy định khác.

Hay tại Đồng Nai, theo phản ánh của báo chí cũng gặp khó khăn trong việc xác định việc đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Bởi theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 119 Luật Đất đai năm 2013 thì đối với dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2013 không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong Luật không quy định cụ thể chi tiết đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong cả thời gian thuê hay miễn một thời gian nhất định.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trưởng bộ môn Luật Đất đai, Trường đại học Luật Hà Nội cũng chỉ ra, việc quy định nhà đầu tư “phải nộp tiền đặt trước tối thiểu bằng 5% và tối đa bằng 20% giá khởi điểm đấu giá” thiếu chặt chẽ, nên trong thực tế, một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã nộp “tiền đặt trước” có giá trị thấp, nhưng sau cuộc đấu giá thì “chạy làng”, chấp nhận mất tiền cọc hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” kéo dài việc thanh toán.

Cũng theo bà Nga, do thiếu các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là điều kiện chứng minh nhà đầu tư “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác”, và điều kiện chứng minh “có năng lực tài chính” của nhà đầu tư, nên thực tế rất nhi??u nhà đầu tư năng lực tài chính yếu kém vẫn tham gia đấu giá, song sau khi trúng đấu giá thì không có khả năng tài chính để tiếp tục thực hiện việc nộp tiền.

Luật sư Lê Thu Hà (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) nêu quan điểm: Thực tế cho thấy giá của Nhà nước đưa ra vẫn còn thấp hơn giá thị trường, đặc biệt ở những vùng đất giáp ranh giữa tỉnh giàu và tỉnh nghèo là giá đất khác nhau ngay, cơ chế định giá đất thực sự chưa rõ ràng, minh bạch tạo ra sự bức xúc và tiềm ẩn các xung đột. Hay có những dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng”, hoặc dự án có quy mô diện tích lớn, tuy nhiên chủ đầu tư lại chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, “đầu cơ” đất đai nhưng các biện pháp xử phạt hiện hành không đủ sức răn đe.

Nhắc lại sự kiện bỏ cọc ở Thủ Thiêm, luật sư Lê Thu Hà nêu rõ hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết. Theo đó, cần có chế tài cần nghiêm khắc hơn với các doanh nghiệp bỏ cọc như bổ sung mức tiền phạt; cấm trong 5 năm không được đấu giá. Nếu tái phạm, có thể xem xét về xử lý trách nhi??m hình sự.

Đồng thời, quy định về thời gian, trách nhi??m của người có tài sản trong việc thẩm tra hồ sơ, điều kiện và năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, quy định mang tính nguyên tắc về việc áp dụng đấu giá bằng hình thức trực tuyến đối với các tài sản công có giá trị cao.

TS. Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp) – Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (PACC) đề nghị bỏ quy định không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc đối tượng đấu thầu dự án có sử dụng đất.

“Một khu đ???t có đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể lựa chọn hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, như trường hợp 04 lô đất Thủ Thiêm đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì thực hiện đấu giá hoặc thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đều phù hợp”, TS Sơn cho biết.

Đồng thời, kiến nghị  bổ sung quy định về trách nhi??m của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 của khu đ???t để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

TS Lê Minh Sơn cho rằng, cần xây dựng, hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, để đảm bảo sự phù hợp với điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng định hướng nhi??m vụ, giải pháp để phát triển thị trường bất động sản.

Một bất cập nữa được TS Lê Minh Sơn chỉ ra là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Điều 64) đã loại bỏ cả trường hợp doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội như thực tiễn hơn 10 năm qua, nên cần tiếp tục xã hội hoá, khuyến khích nhà đầu tư tư nhân “mua đất” để làm nhà ở xã hội.

“Cần tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để thực hiện đúng định hướng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, tương tự như quy định của Luật Đất đai 2013 hiện nay”, TS Sơn đề xuất./.