Chú ý điều khoản chung trong hợp đồng mẫu mua, bán nhà chung cư

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền. Hiện nay, nhiều người mua nhà vẫn bị mắc vào những điều khoản không rõ ràng của hợp đồng mua chung cư.

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (CT&BVND- Bộ Công Thương) cho biết, theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các văn bản hướng dẫn thi hành, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.

Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều trường hợp người mua nhà chung cư nhưng gặp rắc rối về hợp đồng mua bán, thậm chí tranh chấp do các bản hợp đồng này thường chứa các nội dung chưa rõ ràng, dễ hiểu, không đúng với quy định.

Đối với hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung được yêu cầu chung tại Điều 7 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP, ngày 27/10/2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng:

Hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung phải được lập thành văn bản và phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: Ngôn ngữ sử dụng bằng tiếng Việt, nội dung phải rõ ràng, dễ hiểu; cỡ chữ ít nhất là 12; Nền giấy và màu mực thể hiện nội dung hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung phải tương phản nhau. 

Đại diện Cục CT&BVND cho hay: Bản chất của hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung là một bên đơn phương đưa ra các điều khoản giao kết. Vì vậy, dựa trên lợi thế về mặt thông tin, nhiều trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh soạn thảo hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung một cách phức tạp, sử dụng những thuật ng?? chuyên môn khó hiểu hoặc chuyển tải nội dung từ tiếng nước ngoài nhưng ngôn ngữ không được Việt hóa. Trong khi đó, đối tượng người tiêu dùng có trình độ nhận thức, hiểu biết khác nhau dẫn đến cách hiểu khác nhau.

Cụ thể, nhiều hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có các từ/cụm từ khá thông dụng được chuyển ngữ từ hợp đồng của nước ngoài nhưng không rõ ràng về mặt ng?? nghĩa như: “…bao gồm nhưng không giới hạn”, “…bao gồm nhưng không hạn chế”. Đây là cách để bên bán tránh phải liệt kê hết hoặc tránh liệt kê của bên bán, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, có thể gây thiệt hại cho bên mua.

Hợp đồng mẫu rõ ràng cũng sẽ không gồm các cụm từ như: “các chi phí phát sinh khác”, “các khoản chi phí phát sinh hợp lý”, “các giấy tờ khác theo yêu cầu của bên bán” bởi khi đối tượng hợp đồng đã xác định rõ ràng, đã được cụ thể hóa, lượng hóa bằng những thông số về số lượng, chất lượng, giới hạn cung cấp... thì bên bán hoàn toàn có đầy đủ khả năng xác định hoặc lường trước tất cả những chi phí để thực hiện nghĩa vụ cung cấp hàng hóa, dịch vụ theo hợp đồng.

Đồng thời, những quy định mang tính chất mơ hồ như trên đã trao quyền cho tổ chức, cá nhân kinh doanh trong việc mở rộng nghĩa vụ của người tiêu dùng.

Theo Cục CT&BVNTD, những cụm từ trên rất dễ dàng buộc người mua vào những nghĩa vụ mà pháp luật không quy định, gây phiền phức cho người tiêu dùng, thậm chí phát sinh tranh chấp. Trong khi đó, ở phía người bán, những nội dung chưa rõ ràng trên họ đều đã nắm chắc. Ngoài ra, Cục CT&BVNTD cho rằng, về hình thức cần trình bày rõ ràng, đúng quy cách, dễ hiểu để tránh gây hiểu lầm./.