Quy định về phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường chưa rõ ràng

Đây là quan điểm của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nêu tại báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội chiều 11/5 tại Phiên họp thứ 23.

Tiếp tục quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm

Liên quan đến giá đất, trình bày tờ trình của Chính phủ về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, dự thảo Luật đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất. Bổ sung quy định về tư vấn thẩm định giá đất. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất. 

Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đ??u giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường. 

Theo Phó Thủ tướng, dự luật tiếp tục quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai. Quy định Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng cho biết, dự thảo Luật đã sửa đổi quy định các nguồn thu ngân sách từ đất đai và quy định việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa trung ương và địa phương thực hiện theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước; rà soát, bổ sung các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quy định người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp; quy định Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, cấp huyện, đồng thời mở rộng thành viên hội động là người có chuyên môn về giá đất.

Đề nghị đánh giá tác động nếu thay đổi về phương pháp, cách thức định giá đất

Nêu quan điểm của cơ quan thẩm tra, liên quan đến nội dung tài chính về đất đai, giá đất, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh nêu rõ, về các khoản thu ngân sách từ đất đai, đề nghị Chính phủ báo cáo về lộ trình rà soát, tổng kết thi hành các luật về thuế sử dụng đất để trình Quốc hội xem xét, sửa đổi, bổ sung, bảo đảm thể chế hóa đúng và đầy đủ các nhiệm vụ, giải pháp nêu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW và đồng bộ với quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Về căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đề nghị rà soát pháp luật có liên quan đến trình tự xác định giá đất cụ thể như: đấu thầu chọn tư vấn, thẩm định kết quả… để bảo đảm tính khả thi của quy định tại khoản 4 Điều 151 về ban hành quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất, đồng thời bảo đảm chất lượng của kết quả định giá đất; nghiên cứu bổ sung quy định về xử lý trong trường vi phạm.

Cơ quan thẩm tra cũng đánh giá, Quy định tại Điều 154 về phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường chưa rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. 

Từ đó, cơ quan thẩm tra đề nghị báo cáo, làm rõ, bổ sung đánh giá tác động cụ thể, nhất là tính khả thi của quy định, trong đó đề nghị đánh giá tác động kinh tế - xã hội đến các đối tượng khác nhau nếu có sự thay đổi về phương pháp, cách thức định giá đất.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cũng thông tin, một số ý kiến đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo Luật về nội dung các phương pháp định giá đất và trường hợp, nguyên tắc áp dụng phương pháp cụ thể để có căn cứ giao Chính phủ quy định chi tiết.

Về bảng giá đất, Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định cụ thể trong Luật về việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất vì đây là cấu thành của cơ chế xác định giá đất như Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu. Một số ý kiến đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo Luật về các phương pháp định giá đất và trường hợp áp dụng cụ thể để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất. Có ý kiến đề nghị thu hẹp các phương pháp định giá đất, cân nhắc ưu tiên sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh…

Về Hội đồng thẩm định giá đất, cơ quan thẩm tra đề nghị xem xét lại thành phần Hội đồng để nâng cao tính chuyên môn, bảo đảm tính độc lập giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định giá và cơ quan quyết định giá đất, bảo đảm thể chế hóa đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW. Quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm của Hội đồng; quy trình, thủ tục, thời gian thẩm định giá đất. Đánh giá tính khả thi của quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện mời các chuyên gia độc lập tham gia vào Hội đồng mà phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định theo quy định của pháp luật. Tách bạch về thẩm quyền quyết định; căn cứ, tiêu chí và trách nhiệm của Hội đồng thẩm định giá đất; quan hệ giữa thẩm quyền của Hội đồng thẩm định giá với thẩm quyền quyết định giá đất của Ủy ban nhân dân và tổ chức tư vấn, định giá đất…

Tham gia ý kiến, nhấn mạnh dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một dự án Luật đồ sộ, khó và được cử tri rất quan tâm, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy đề nghị trong Tờ trình của Chính phủ cần có cách thức đề cập đến việc phản hồi những ý kiến đóng góp của người dân một cách công khai, minh bạch, thể hiện được sự trân trọng đối với những góp ý của nhân dân.  

Qua tiếp xúc cử tri, Chủ nhiệm Lê Quang Huy cho biết nội dung quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường rất được Nhân dân quan tâm. Đồng thời bày tỏ lo ngại quy định này khó khả thi, có thể phát sinh thủ tục phức tạp; do vậy đề nghị cần cân nhắc có nên áp dụng trong thời gian dài hơn hay không?.

Nhắc lại Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra yêu cầu tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, Chủ nhiệm Lê Quang Huy cũng đề nghị cần thể hiện rõ quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất ngay trong luật.