Giải bài toán thiếu quỹ đất công nghiệp

Đất manh mún, da beo

Năm 2024, TPHCM đặt mục tiêu thu hút đầu tư 550 triệu USD vào các khu chế xuất - khu công nghiệp (KCX-KCN). Sáu tháng đầu năm, TPHCM thu hút được 271,99 triệu USD, bằng 49,45% kế hoạch. Tuy nhiên, theo thống kê của các công ty hạ tầng, hiện có 73ha đất công nghiệp sẵn sàng cho nhà đầu tư nhưng 6 tháng đầu năm chỉ cho thuê được hơn 5ha. Nguyên do là quỹ đất có nhưng manh mún, không liền mảnh liền thửa. Trong khi, TPHCM chú trọng thu hút đầu tư dự án chuyển đổi xanh, chuyển đổi số là những dự án cần có quỹ đất lớn để đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh. Lãnh đạo Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TPHCM (Hepza) nhìn nhận, quỹ đất hiện tại không đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư.

Nhận ra khó khăn trong hạn chế quỹ đất tác động tiêu cực đến thu hút đầu tư, Hepza đã đề xuất nhiều lần bổ sung quỹ đất, nhưng vấn đề chưa được giải quyết. Thời gian qua, đơn vị này đã cùng các địa phương rà soát được 11 khu đất để bổ sung vào quy hoạch đất công nghiệp với diện tích khoảng 4.127ha. Ông Trần Việt Hà, Phó trưởng Hepza, cho biết, Nghị quyết 98 do Quốc hội ban hành có nội dung liên quan đến thu hút đầu tư những dự án trọng điểm theo ưu tiên đầu tư của TPHCM đều là những dự án cần quỹ đất lớn mà hiện các KCN không đáp ứng được. Cùng quan điểm, ông Đào Xuân Đức, Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp KCN TPHCM, nhìn nhận quỹ đất cho sản xuất công nghiệp đang là điểm ngh???n c???a TPHCM trong thu hút đầu tư; dù có đất nhưng phân tán, da beo, không đủ lớn để triển khai các dự án quy mô lớn (thường từ 5-10ha).

Trong khi đó, một số KCN chưa được triển khai tiếp do vướng thủ tục pháp lý, mặt bằng, đất công… như KCN Tây Bắc Củ Chi mở rộng, KCN Vĩnh Lộc mở rộng, KCN Lê Minh Xuân mở rộng, KCN Hiệp Phước giai đoạn 3… Tại KCN Hiệp Phước, nhà nước chưa định giá thuê đất nên doanh nghiệp không được cấp sổ đỏ để thế chấp, vay vốn mở rộng sản xuất. Chỉ riêng KCN Hiệp Phước giai đoạn 3 còn đến 500ha chưa khai thác; KCN Lê Minh Xuân 2 có đến 300ha đất sạch nhưng chưa thể triển khai được.

Khẩn trương “chuyển bộ”

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư, việc rà soát các diện tích đất có thể phát triển công nghiệp để bổ sung vào quy hoạch đất công nghiệp cho TPHCM là rất bức thiết. Bên cạnh việc đề xuất bổ sung diện tích này, TPHCM cần tích cực triển khai các KCN đã được duyệt, tiếp tục triển khai giai đoạn tiếp theo của các KCN hiện hữu, gỡ vướng cho một số KCN đang gặp khó khăn về thủ tục pháp lý, bồi thường giải phóng mặt bằng...

Đầu tháng 5-2023, TPHCM được Thủ tướng bổ sung 2 KCN là Phạm Văn Hai I và Phạm Văn Hai II với tổng diện tích 668ha vào quy hoạch phát triển các KCN trên địa bàn TPHCM. Hai KCN này được đánh giá sẽ thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng do chủ yếu là đất nông nghiệp. Ngay sau đó, nhiều nhà đầu tư hạ tầng KCN liên tiếp gửi văn bản xin đăng ký đầu tư dự án. Đây là tín hiệu tích cực, đồng thời cũng cho thấy “cơn khát” đất công nghiệp của TPHCM. Theo kế hoạch, TPHCM sẽ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định và dự kiến khởi công xây dựng hạ tầng KCN vào quý 2-2025. Như vậy, nếu triển khai nhanh thì sớm nhất cũng phải đến năm 2026-2027 mới có thể cho thuê đất được. Các chuyên gia đánh giá, việc triển khai càng chậm thì TPHCM càng bỏ lỡ cơ hội đón nhà đầu tư lớn!

Từ việc khó khăn về quỹ đất, giải pháp nhà xưởng cao tầng đã được các nhà đầu tư gợi ý. Mô hình này trước đây TPHCM là địa phương đi đầu, với nhà xưởng 8 tầng ở KCX Tân Thuận (năm 2015), sau đó là một số nhà xưởng, nhà kho cao tầng được xây dựng ở KCX Linh Trung, KCN Tân Phú Trung… Tại Khu Công nghệ cao TPHCM (KCNC), mới đây, Ban quản lý KCNC cũng kiến nghị UBND TPHCM xem xét, chấp thuận cho đơn vị này tiếp tục được xây dựng nhà xưởng cao tầng tại 2 lô đất trong khu để thu hút các nhà đầu tư công nghệ cao quy mô nhỏ và vừa. Đề xuất này đưa ra trong bối cảnh quỹ đất của KCNC không còn nhiều.

Cụ thể, hiện KCNC có một số nhà xưởng xây s???n v???i tổng diện tích sàn cho thuê là hơn 113.000m², đã cho thuê được 100.000m², với 28 dự án công nghệ cao, tổng vốn đầu tư 279 triệu USD. Số diện tích còn lại chỉ đủ đáp ứng thêm cho khoảng 3-4 nhà đầu tư nữa (tính theo diện tích trung bình một dự án hiện nay là khoảng 3.500m²/dự án). Tại đây, bên cạnh nhiệm vụ thu hút các nhà đầu tư chiến lược, các dự án lớn thì việc thu hút các dự án công nghệ cao quy mô nhỏ và vừa cũng rất quan trọng. Lãnh đạo Ban Quản lý KCNC nhìn nhận, đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng cho thuê sẽ giúp nhà đầu tư công nghệ thuận lợi hơn, có nhà xưởng để triển khai ngay dự án.