Cần có sự thẩm tra, giám sát kỹ lưỡng về xác định giá đất

Tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XV, chiều 14/11, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội tiếp tục thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời, Quốc hội cũng biểu quyết thông qua Luật Phòng, chống bạo lực gia đình (sửa đổi)

Bỏ khung giá đất để giải quyết tắc nghẽn trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng

Hoan nghênh Quốc hội đã quyết định sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, đại biểu Nguyễn Anh Trí (Đoàn Tp.Hà Nội) nêu rõ, cuộc sống đã thay đổi nhiều, Luật Đất đai 2013 đã xuất hiện nhiều vấn đề không còn phù hợp nữa. Đất đai là vấn đề mà nhân dân và nhiều cử tri phản ánh, than phiền, khiếu kiện nhiều nhất. Ở Việt Nam, hầu hết tỷ phủ giàu lên rất nhanh là nhờ đất hoặc liên quan đến đất. Nhiều vụ tham ô lớn đều liên quan đến đất, qua đó đã nói lên sự cấp thiết phải sửa đổi Luật này.

Đại biểu cho rằng, “đất quý hơn vàng” bởi đất không chỉ quý ở giá trị nội tại mà còn quý ở cả giá trị tài sản trên đất, cây cối, vật nuôi trên đất. Giá trị đó còn được gia tăng theo quy hoạch, qua làm đường xá, qua đô thị hóa, qua tổ chức dịch vụ trên đất… Dân số càng đông, đất càng tăng về giá trị. Kinh tế càng phát triển, đất càng lên giá.

Góp ý về vấn đề bỏ khung giá đất, bỏ khung giá quyền sử dụng đất, đại biểu Nguyễn Anh Trí nêu rõ, đây là việc rất nên làm theo Nghị quyết số 18 của Trung ương để giải quyết những bất hợp lý, tồn tại lâu nay, làm tắc nghẽn quá trình đền bù giải tỏa. Để thực hiện dự án lớn nhỏ, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cần có quy định cụ thể về thủ tục, quy trình thực hiện và phương pháp xác định giá quyền sử dụng đất để bỏ khung giá quyền sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo chặt chẽ, tiện lợi và hiệu quả.

Cũng liên quan đến nội dung này, đại biểu Trần Đình Văn (đoàn Lâm Đồng) cho ý kiến về định giá đất theo nguyên tắc th?? trường. Theo đại biểu, việc xác định giá đất còn chưa rõ ràng nên cần có cơ chế xác định giá đất được minh bạch; cần có sự thẩm tra, giám sát kỹ lưỡng của Hội đồng Nhân dân địa phương về xác định giá đất. 

Ngoài ra, đại biểu Trần Đình Văn cho rằng, trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định rõ về giá đất trên th?? trường giữa người mua và người bán về vị trí đất; phương pháp định giá đất theo giá th?? trường; đưa ra các chế tài ràng buộc trách nhiệm giữa các bên. Ngoài ra, Luật Đất đai (sửa đổi) cần thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Giá...

Theo đại biểu Trần Đình Văn, về cơ chế xác định giá, dự thảo Luật đã thể chế hóa chủ trương của Đảng về bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất, trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất, thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế được quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai. Đây là chủ trương lớn, có tính đột phá, nhiều điều quan trọng và phải xác lập về mặt pháp lý, cơ chế, phương pháp xác định giá theo nguyên tắc th?? trường trong dự thảo luật. Trong dự án luật đã có những quy định về vấn đề này song còn khá đơn giản, sơ lược chưa đáp ứng được yêu cầu đề ra.

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, đại biểu Trần Đình Văn đề nghị dự án Luật sửa đổi cần có định nghĩa giải thích về khái niệm giá trị th?? trường có quyền sử dụng đất làm căn cứ xây dựng, thực hiện các chính sách quản lý liên quan đến nội dung này. Trong dự án luật cần xem xét bổ sung phân biệt khái niệm về giá cả th?? trường và giá trị th?? trường có quyền sử dụng đất.

Theo đó, giá cả th?? trường có quyền sử dụng đất là giá mua bán trao đổi với người mua, người bán thỏa thuận với nhau khi mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất trên th?? trường. Giá cả th?? trường của đất đai phụ thuộc vào giá th?? trường, giá trị th?? trường có loại đất đó và các yếu tố cá nhân riêng của người mua, người bán khi thực hiện giao dịch về đất đai. Giá trị th?? trường về quyền sử dụng đất là mức giá được xác định dựa trên các yếu tố th?? trường, khả năng sinh lời, vị trí, kích thước, mục đích sử dụng đất, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch phổ biến về loại đất đó trên th?? trường trong điều kiện bình thường.

Theo đại biểu Trần Đình Văn, dự án luật chưa có quy định cụ thể về phương pháp định giá đất, trong khi đây là một nội dung có ý nghĩa then chốt quyết định đến việc xác định được giá đất theo nguyên tắc th?? trường. Vì vậy, đại biểu đề nghị có quy định mang tính nguyên tắc trong dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất cụ thể để đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào thì cũng ra kết quả phù hợp với giá th?? trường, đưa ra các chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất được ràng buộc trách nhiệm, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch trong công tác này.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề nghị cần chú ý đến các quy định có liên quan đến Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính nhất quán, thống nhất với hệ thống phương pháp định giá chuyên ngành tắc, tiêu chuẩn được quy định tại hệ thống tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam.

Đề nghị cân nhắc áp dụng thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Góp ý về hạn mức thời hạn sử dụng đất, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) đề nghị cân nhắc có nên áp dụng thời hạn sử dụng đất nông nghiệp hay không?. Đại biểu cho rằng nên giao cho người sử dụng lâu dài, nếu cần thiết Nhà nước thu hồi có đền bù. Nếu quy định thì ban soạn thảo cần giải thích vì sao phải có quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp.

Về giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất, đại biểu đề nghị nêu rõ bảng giá đất từng dự án hay là khung giá đất áp dụng chung; đại biểu đề nghị nên áp dụng theo từng năm vì giá đất trên th?? trường luôn biến động.

Đại biểu Phạm Văn Hòa cũng đề nghị không nên tiếp tục đặt vấn đề về tranh chấp địa giới hành chính vào luật, mà nên đặt ra giữa các chủ thể có quyền sử dụng đất, nếu còn có tranh chấp địa giới hành chính giữa các địa phương sẽ do cách thẩm quyền quản lý nhà nước quyết định theo phân cấp.

Việc giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá cho nhiều đối tượng, trong đó có công chức, viên chức, sĩ quan quân đội được cấp thẩm quyền chuyển công tác sang tỉnh khác, đại biểu đề nghị giải trình rõ hơn về quy định này để tránh so bì, tránh bị lạm dụng gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích quốc phòng, quốc gia công cộng, đại biểu Phạm Văn Hòa đề nghị tách bạch ra khỏi các dự án mới sinh lợi, có chênh lệch địa tô của nhà đầu tư như khu đô thị, khu trung tâm thương mại, khu dân cư, dự án chỉnh trang đô thị để phân biệt dự án cho mục đích công cộng và dự án có sinh lợi để dễ dàng cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dân khi bị thu hồi đất, không để đánh đồng các dự án có chênh lệch địa tô cao với các dự án phục vụ công cộng được…

Làm rõ cơ chế phối hợp giữa cơ quan quản lý về di sản với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai

Phát biểu tại hội trường, đại biểu Nguyễn Thành Công (Đoàn Nình Bình) cho rằng, để gìn giữ và phát huy các giá trị văn hóa tốt đẹp của dân tộc, việc quản lý, bảo tồn và tôn tạo các di sản là vấn đề luôn cần được quan tâm, chú trọng, đòi hỏi những chính sách, quy định cụ thể, đồng bộ không chỉ trong pháp luật chuyên ngành như Luật Di sản văn hóa mà cả pháp luật liên quan như Luật Đất đai.

Đại biểu Nguyễn Thành Công cho biết, hiện nay Luật Đất đai đã có quy định phân loại đất di tích lịch sử, văn hóa, di sản thiên nhiên, danh lam thắng cảnh là loại đất riêng trong nhóm đất phi nông nghiệp, đặt ra yêu cầu bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử đất (Điều 68) và quy định chế độ sử dụng đối với loại đất này (Điều 212 của dự thảo).  Tuy nhiên, qua nhiều cuộc tiếp xúc cử tri, đại biểu Nguyễn Thành Công nhận thấy, việc quản lý, sử dụng loại đất này vẫn còn một số bất cập cần được khắc phục gồm:

Thứ nhất, về quy hoạch đất có di tích lịch sử văn hóa, di sản thiên nhiên, danh lam thắng cảnh, theo đại biểu Nguyễn Thành Công, thực tế hiện nay có tình trạng khu vực khoanh vùng bảo vệ di tích đã được xác định nhưng có xen lẫn các hộ dân sinh sống trong khu vực di tích đã ảnh hưởng tới giá trị và tính toàn vẹn của di tích, ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân trong khu vực di tích.

Do đó, đại biểu Nguyễn Thành Công đề nghị trong dự thảo cần quy định về quy hoạch đất có di tích lịch sử văn hóa, di sản thiên nhiên, danh lam thắng cảnh phù hợp với các nguyên tắc bảo vệ, phát huy giá trị di tích, di sản đã được quy định trong Luật Di sản văn hóa. Đồng thời, cần làm rõ cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý về di sản với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong việc quản lý đất có di tích lịch sử văn hóa, di sản thiên nhiên, danh lam thắng cảnh.

Thứ hai, phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất nhằm hài hòa giữa mục tiêu phát triển kinh tế và bảo tồn di sản. Đại biểu cho rằng, các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp được phân bổ cho địa phương cũng chỉ ở mức tương tự giữa các tỉnh, thành phố khác dẫn đến địa phương khó khăn trong quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, đại biểu Nguyễn Thành Công đề nghị cần nắm rõ nguyên tắc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất quốc gia đã được Quốc hội thông qua quyết định, trong đó cần có nguyên tắc phân bổ phù hợp để đảm bảo hài hòa giữa mục tiêu bảo tồn di sản và phát triển kinh tế xã hội của các địa phương.

Thứ ba, về cân đối giữa mục tiêu bảo tồn di sản và bảo đảm đời sống cho người dân trong vùng di sản, đại biểu Nguyễn Thành Công đề nghị dự thảo Luật Đất đai cần có quy định cụ thể hơn về việc sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực di sản cũng như bổ sung quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân trong trường hợp phải di dời ra khỏi khu vực di sản./.